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Welcher Mietvertrag für welchen Zweck?

Welche Arten von Mietverträgen gibt es? Was muss beim Abschluss eines Mietvertrags beachtet werden?  

Ob Mieter oder Vermieter: Damit böse Überraschungen ausbleiben gibt es einige Dinge zu beachten.

Wenn zwei Parteien einen Mietvertrag schließen, verpflichtet sich eine Partei, der Vermieter, der anderen Partei, dem Mieter, den Gebrauch der gemieteten Sache gegen Zahlung des vereinbarten Entgelts, der Miete, zu überlassen. Es können alle Arten von Sachen vermietet werden, häufig verbindet man mit dem Begriff aber die Überlassung von Räumen, insbesondere von Wohnräumen, gegen Entgelt.

Aber auch bewegliche Sachen, beispielsweise Kraftfahrzeuge, können vermietet werden. Ein Vertrag über einen „Leihwagen“ ist beispielsweise regelmäßig nichts anderes als ein Mietvertrag über das Fahrzeug.

 

 

 

Unterscheidung zu anderen Vertragsarten

Der Mietvertrag ist von anderen Formen der Gebrauchsüberlassung zu unterscheiden. Beispielsweise unterscheidet sich der Mietvertrag vom Pachtvertrag dadurch, dass nicht nur Immobilien und bewegliche Gegenstände, sondern auch Rechte überlassen werden und der Pächter die gepachteten Sachen nicht nur gebrauchen, sondern auch Erträge und Nutzungen ziehen darf. Zu den Pachtvertrag Vorlagen

Vom Leihvertrag unterscheidet sich der Mietvertrag dadurch, dass die Überlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses unentgeltlich erfolgt, im Rahmen eines Mietverhältnisses aber immer eine Gegenleistung, in der Regel Geld, geschuldet wird.

Vom Kaufvertrag unterscheidet sich der Mietvertrag schließlich dadurch, dass nicht das Eigentum an einer Sache auf Dauer übertragen wird, sondern dem Mieter lediglich die Benutzung der Sache auf Zeit zusteht. Zu den Kaufvertrag Vorlagen

 

Besonderer Schutz des Mieters

Im Rahmen der Vermietung von Immobilien ist insbesondere zwischen der Vermietung von


• Wohnräumen
• Geschäftsräumen und
• sonstigen Grundstücken oder Räumen


zu unterscheiden. Die gesetzlichen Regelungen unterscheiden sich für Mietverträge über Wohnraum einerseits und Mietverträge über Geschäftsräume und andere Grundstücke und Räume andererseits.

Mieter von Wohnraum sind durch die gesetzlichen Vorschriften besonders geschützt. Insbesondere ist beispielsweise die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses regelmäßig nur unter besonderen Voraussetzungen möglich, die Befristung eines Mietvertragsist nur möglich, wenn ein besonderer Grund für die Befristung des Mietvertrags besteht und das Recht zur Minderung der Miete kann nicht vertraglich eingeschränkt werden.

 

Mietzeit

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich befristet, also auf bestimmte Zeit, oder unbefristet, also auf unbestimmte Zeit, abgeschlossen werden. Mietverträge über Geschäftsräume werden regelmäßig befristet für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, wobei häufig die Kündigungsmöglichkeit für die Dauer der Befristung ausgeschlossen wird.

Wohnraummietverhältnisse werden dagegen meist auf unbestimmte Zeit geschlossen, insbesondere, da die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich ist. Die Gründe für die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses müssen im Mietvertrag genannt werden, wie dies in den Mietvertrag Vorlagen von Avery Zweckform vorgesehen ist.

 

Welche Mietvertrag Vorlage ist die Passende?

Die folgende Übersicht soll die Auswahl der passenden Mietvertrag Vorlage aus dem Avery Zweckform Sortiment erleichtern:

Vermietung von Wohnräumen

 

Vermietung auf unbestimmte Zeit (unbefristet) Vermietung auf bestimmte Zeit (befristet)

2224e Mietvertrag Wohngemeinschaft

2849e Mietvertrag für Wohnungen

2233e Mietvertrag über eine möblierte Wohnung

 

2850e Mietvertrag für Wohnungen und Häuser mit Hausordnung

2849e Mietvertrag für Wohnungen


2859e Mietvertrag für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Hausordnung und Übergabeprotokoll

2850e Mietvertrag für Wohnungen und Häuser mit Hausordnung


2873e Mietvertrag für Wohnungen und Häuser mit Mietobjektbeschreibung, Übergabeprotokoll und Hausordnung

2859e Mietvertrag für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Hausordnung und Übergabeprotokoll


2875e Untermietvertrag für Wohnungen und Häuser

2873e Mietvertrag für Wohnungen und Häuser mit Mietobjektbeschreibung, Übergabeprotokoll und Hausordnung


2243e Mietvertrag für Ferienwohnungen

2875e Untermietvertrag für Wohnungen und Häuser


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vermietung von Geschäfts-/ Gewerberäumen

 

Vermietung auf unbestimmte Zeit (unbefristet) Vermietung auf bestimmte Zeit (befristet)

2874e Mietvertrag für gewerbliche Räume

Dieser Vertrag eignet sich für die Vermietung von Räumen
zur Nutzung durch Gewerbetreibende und Freiberufler

2874e Mietvertrag für gewerbliche Räume

Dieser Vertrag eignet sich für die Vermietung von Räumen
zur Nutzung durch Gewerbetreibende und Freiberufler

2231e Landwirtschaftlicher Pachtvertrag

2232e Pachtvertrag für Gewerbliche Betriebe

2232e Pachtvertrag für Gewerbliche Betriebe

 

2241e Pachtvertrag für Gewerbliche Flächen

2241e Pachtvertrag für Gewerbliche Flächen


 

Vermietung von Garage/ Stellplatz

 

Vermietung auf unbestimmte Zeit (unbefristet) Vermietung auf bestimmte Zeit (befristet)

2212e Mietvertrag über einen Kraftfahrzeug-Einstellplatz

2874e Mietvertrag für gewerbliche Räume

2874e Mietvertrag für gewerbliche Räume

 

 

Weitere nützliche Formulare


2213e Abnahmeprotokoll bei Auszug
Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand des Mietobjekts bei Beendigung der Mietzeit und sollte bei Rückgabe der Mieträume
vom Mieter an den Vermieter von den Parteien ausgefüllt werden.

 

2214e Mietraumbeschreibung und Übergabeprotokoll
Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand der Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses und sollte im Rahmen der
Übergabe der Mieträume vom Vermieter an den Mieter von den Parteien ausgefüllt werden.

 

2222e Mieter-Selbstauskunft

Wenn der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags weitere Angaben über den Mieter erfragen möchte, um entscheiden
zu können, an welchem Mietinteressenten die Wohnung vermietet werden soll, kann die Mieter-Selbstauskunft verwendet
werden.

2236e Ratgeber Schönheitsreparaturen
Dieser kostenlose Ratgeber soll einen kurzen Überblick über die Rechtslage im Zusammenhang mit den sogenannten
Schönheitsreparaturen geben und dabei helfen, zu beurteilen, ob eine Klausel nach derzeitigem Stand wirksam ist oder
nicht, der Mieter also beispielsweise die Wände streichen muss.

2237e Hausübergabeprotokoll

Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand der Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses und sollte im Rahmen der
Übergabe der Mieträume vom Vermieter an den Mieter von den Parteien ausgefüllt werden.

2240e Hausordnung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Form des Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich in jeder Form geschlossen werden, auch mündlich geschlossene Mietverträge sind wirksam. Aus Beweisgründen und um auch nach teilweise jahrzehntelangem Mietverhältnis die genauen Bedingungen des Mietvertrages bestimmen zu können, empfiehlt sich aber in jedem Fall, Mietverträge schriftlich abzuschließen. Wichtig ist auch, befristete Mietverträge, also Mietverträge auf bestimmte Zeit, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, immer schriftlich zu schließen. Anderenfalls ist zwar der Mietvertrag wirksam, die Befristungsvereinbarung aber nicht, so dass der Mietvertrag unbefristet läuft und unter den gesetzlichen Voraussetzungen sowie mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Mietverträge, die für mehrfache Benutzung vorformuliert wurden – dies gilt bei Mustermietverträgen immer – gelten als allgemeine Geschäftsbedingungen. Für diese Verträge gelten die besonderen gesetzlichen Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.
Diese schützen insbesondere den Mieter vor überraschenden oder unangemessen benachteiligenden Vertragsklauseln. Dazu gibt es umfangreiche Rechtsprechung, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Haftungsregelungen oder Klauseln zur Untervermietung. Die Mietvertrag Vorlagen von Avery Zweckform werden regelmäßig geprüft und bei Bedarf an geänderte Rechtsprechung angepasst.

 

Inhalt des Mietvertrags

Ein Mietvertrag sollte regelmäßig Vereinbarungen zu folgenden Punkten enthalten:

Im Mietvertrag sollte das Mietobjekt, also beispielsweise die Wohnung, so genau wie möglich bezeichnet werden. Daher sollten beispielsweise die Anschrift des Gebäudes, die Lage der Wohnung im Gebäude, die Anzahl und Art der Räume und ggf. eine Aufzählung der mitnutzbaren Gemeinschaftseinrichtungen enthalten sein. Außerdem sollte im Mietvertrag festgehalten werden, welche Schlüssel und wie viele dem Mieter ausgehändigt wurden.

 

Die Größe der Wohnung muss im Mietvertrag nicht angegeben werden, häufig ist die Flächenangabe aber aus praktischen Gründen, beispielsweise wegen Betriebskostenabrechnungen, empfehlenswert. Grundsätzlich kann die Miete gemindert sein, wenn im Mietvertrag eine Fläche verbindlich vereinbart ist und die tatsächliche Fläche von dieser abweicht. Eine Flächenabweichung führt nach der ständigen Rechtsprechung allerdings erst dann zu einer Minderung, wenn sie mehr als 10 % beträgt.

 

Zu beachten ist auch, dass es keine gesetzliche Regelung für die Berechnung der Wohnfläche für alle Mietverhältnisse gibt. Die Parteien können daher grundsätzlich vertraglich vereinbaren, welche Berechnungsweise sie benutzen möchten. Wenn die Parteien dazu nichts vereinbaren, wird in der Regel die lokale Verkehrssitte herangezogen, wenn nach Art der Räume kein anderer Maßstab näher liegt. Eine Minderung der Miete kommt zudem nur dann in Betracht, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung ist.

 

Mit Urteil vom 10.11.2010 (Az. IIX ZR 306/09) hat der Bundesgerichtshof aber beispielsweise entschieden, dass von einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht auszugehen ist, wenn ein Mietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient. Auch in diesem Bereich sind ggf. aber die Umstände des Einzelfalls zu beachten.

 

Hauptpflicht des Mieters – Miete, Nebenkosten und Erhöhung

Miete

Der Zustand des Mietobjekts wird zu Beginn des Mietverhältnisses häufig in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Das Übergabeprotokoll kann insbesondere bei späteren Streitigkeiten über Schäden an der Mietsache den Beweis des Zustands vereinfachen. Ebenso wird häufig bei Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter ein entsprechendes Protokoll gefertigt, um ebenfalls den Zustand beweisbar festzuhalten.

 

Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete zu bezahlen. Dies ist auch in § 535 Abs. 2 BGB gesetzlich geregelt. Ob der Mieter die angemietete Wohnung tatsächlich nutzt oder ob er sie, beispielsweise weil er in eine andere Wohnung umzieht, leer stehen lässt, ist dabei unerheblich. Erst wenn die Mietzeit, beispielsweise nach Ablauf der Kündigungsfrist, beendet ist, wird grundsätzlich keine Miete mehr geschuldet.

 

Da Mietverhältnisse häufig viele Jahrzehnte bestehen, ist es wirtschaftlich erforderlich, die Miete anpassen, insbesondere erhöhen, zu können. Eine Mieterhöhung durch freiwillige Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist grundsätzlich jederzeit möglich. Häufig wird in Mietverträgen auch eine Staffelmiete vereinbart (§ 557 a BGB), so dass die Miete regelmäßig, beispielsweise nach jeweils einem Jahr, automatisch um einen vereinbarten Betrag erhöht wird. Auch eine Indexmietvereinbarung (§ 557 b BGB) ist häufig in Mietverträgen enthalten. Damit kann die Miete automatisch an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“, also letztlich die Inflation, angepasst werden.

 

Außerdem kann die Miete, wenn nicht eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden (§§ 558 ff. BGB). Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann durch Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden. 

 

Zudem kann die Miete grundsätzlich erhöht werden, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die den Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (§§ 559 ff. BGB). Die Formalitäten, Fristen und der weitere Ablauf der Mieterhöhung ist jeweils im Gesetz geregelt.

 

Nebenkosten

Häufig wird in Mietverträgen außerdem vereinbart, dass der Mieter Betriebs- bzw. Nebenkosten zu tragen hat. Das ist aber nicht aufgrund Gesetzes der Fall, sondern muss von den Parteien ausdrücklich vereinbart werden. Die Parteien müssen auch ausdrücklich vereinbaren, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wobei beispielsweise auch Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) genommen werden kann. Häufig wird vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet. Über diese muss der Vermieter jährlich abrechnen.

 

Die Abrechnung muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Verbrauchsperiode erstellt werden. Danach ist der Vermieter mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen. Umgekehrt ist der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, wenn er sie nicht innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Nebenkostenabrechnung dem Vermieter gegenüber mitgeteilt hat. Wenn oder soweit eine Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten nicht besteht, muss diese grundsätzlich vollständig der Vermieter tragen und kann vom Mieter keinen Ersatz verlangen, auch nicht für verbrauchtes Wasser, Strom etc..

 

Die Vertragsparteien können auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren, die ggf. angepasst werden kann, wenn sich die Betriebskosten seit der Vereinbarung erhöht oder ermäßigt haben.

 

Hauptpflicht des Vermieters – Gebrauchsüberlassung, Instandhaltung und -setzung, Mängel

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren. Dazu muss er die Sache auch in gebrauchstauglichem Zustand (er)halten, Mängel beseitigen und die Folgen von normaler Abnutzung und normalem Verschleiß beseitigen. Wenn die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden, muss der Vermieter bei Bedarf auch regelmäßig die Wohnung frisch streichen. Zum Ratgeber Schönheitsreparaturen

 

Wenn der Mietgebrauch ganz oder teilweise nicht möglich ist, ist die Miete gemindert und der Mieter muss für den betreffenden Zeitraum weniger bezahlen. Voraussetzung ist, dass ein Mangel besteht, durch den „die Tauglichkeit der gemieteten Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist“. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, also quasi schuld am Mangel ist. Beispielsweise kann die Miete auch wegen Bauarbeiten am Nachbargrundstück, mit denen der Vermieter gar nichts zu tun hat, gemindert sein.

 

Die Miete ist aber nur gemindert, wenn der Mangel nicht bereits zu Beginn des Mietverhältnisses erkennbar war und, bei Mängeln, die dem Vermieter nicht anderweitig bekannt sind, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel mitgeteilt hat. Bei der Miete
von Geschäftsräumen oder beispielsweise Kfz-Stellplätzen kann die Minderung auch vertraglich beschränkt werden, bei der Wohnraummiete dagegen grundsätzlich nicht.

 

Kündigung des Mietvertrags

Ein Mietverhältnis kann nur schriftlich gekündigt werden, eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Bei mehreren Mietern oder Vermietern muss die Kündigung einheitlich gegenüber allen bzw. von allen erklärt werden. Dies gilt grundsätzlich auch bei Ehegatten als Mietern, nicht aber, wenn beispielsweise zwar mehrere Personen in der Wohnung leben, aber nur eine davon Mieter ist.

 

Regelmäßig kann ein Mietverhältnis nur „ordentlich“, also mit der gesetzlich vorgeschrieben oder wirksam vereinbarten Frist, gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter von Wohnraum zugunsten des Mieters mit zunehmender Mietdauer auf bis zu neun Monate.

 

Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Wohnraummieter beträgt dagegen immer drei Monate. Nur in Ausnahmefällen, wenn die Fortsetzung infolge des Verhaltens der anderen Vertragspartei unzumutbar wäre, kann das Mietverhältnis außerordentlich und gegebenenfalls auch fristlos gekündigt werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist.

 

Bei Mietverträgen über Wohnraum besteht außerdem die Besonderheit, dass sie durch den Vermieter grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden können, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, insbesondere bei


• schuldhafter erheblicher Pflichtverletzung durch den Mieter

• Eigenbedarf

• Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks und dadurch bedingte erhebliche Nachteile (allerdings nicht die bloße Möglichkeit, anderweitig mehr Miete zu erzielen)

 

Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschrieben konkret angegeben werden, um dem Mieter die Prüfung zu ermöglichen. Der Mieter kann der Kündigung außerdem schriftlich widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Auf dieses Widerspruchsrecht muss in der Kündigungserklärung ebenfalls hingewiesen werden.

 

Ein befristetes, also auf bestimmte Zeit geschlossenes, Mietverhältnis endet automatisch mit Ende der Befristung. Eine Kündigung muss nicht ausgesprochen werden.

 

Wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses fortsetzt und keine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen gegenüber der anderen Vertragspartei widerspricht, wird das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit, also unbefristet, verlängert (§ 545 BGB). Diese gesetzliche Regelung kann aber im Mietvertrag ausgeschlossen werden, was regelmäßig gemacht wird. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben – regelmäßig am letzten Tag des Mietverhältnisses.

 

(Stand: 01.02.2013)